Op 6 Februari 2024 heeft demissionair Minister Hugo de Jonge een aangepast westvoorstel ingediend in de Tweede Kamer. Hierdoor is deze blog niet meer actueel.
Op korte termijn zullen wij een nieuwe, aangepaste actuele blog plaatsen waarin de nieuwe voorstellen zijn verwoord. Als je die als eerst wil ontvangen, maak dan een (gratis) account aan. Dan ben je straks als eerste op de hoogte van alle ontwikkelingen!
WWS Punten 2024 Er gaat veel veranderen voor de verhuur van woningen dat is zeker
Hieronder alles over de nieuwe regels voor verhuur van woningen in de midden huur.
Hoofdlijnen
Allereerst zullen de woningen tot 187 WWS-punten in de gereguleerde(sociale) huursector komen te vallen. Tot nu toe was die grens vastgesteld op 142 punten. Naast de veranderende spelregels en puntenstaffel zal er actief gehandhaafd gaan worden op de naleving van de regels.
De aangekondigde boetes waarover nu gesproken wordt zijn niet mals! In de wandelgangen horen we dat er gesproken wordt over boetebedragen tussen € 20.000 en € 90.000 per overtreding. Alle reden dus om je goed voor te bereiden op de nieuwe regels.
Wat gaat er veranderen?
Naast al het slechte nieuws voor de woningverhuurders zijn er ook kansen. Zo worden er in de nieuwe puntentellingen fors meer punten toegekend aan buitenruimtes, zoals tuinen en dakterrassen, maar ook aan woningen met hogere energie-prestatielabels. Kortom: isolatie en verduurzaming van woningen is een serieuze overweging om de huurprijzen te optimaliseren. Zeker als het gaat om woningen met lage E,F en G labels, want die krijgen vanaf 1 januari 2024 minder WWS-punten.
Wie gaat toezien op de handhaving van de nieuwe regels?
Het is nog niet duidelijk is wie er verantwoordelijk wordt voor het toezicht op de naleving van de huurprijsregulering. Het ligt in de lijn der verwachting dat dit bij de gemeentes zal komen te liggen.
Wat wordt er van een verhuurder verwacht?
Aangezien er boetes komen te staan op afspraken van te hoge huur, zal de verhuurder aan moeten kunnen tonen dat de afgesproken huur klopt met de nieuwe WWS-puntentelling. Bij ieder huurcontract dat voor een woning afgesloten wordt na 1 januari 2024 zal dit aangetoond moeten kunnen worden. (Zie onderaan dit document hoe je dat kan doen)
Wat is de nieuwe tabel van de WWS-punten?
Op dit moment is de tabel nog niet bekend. Deze wordt later bekend gemaakt. Wat wel bekend gemaakt is dat de nieuwe grens voor gereguleerde huur op 187 WWS-punten zal komen te liggen. Op dit moment staat 187 WWS-punten in de bestaande tabel voor € 1026,76. In de nieuwe tabel zal 187 WWS-punten gelijk komen te staan met circa € 1100,00 als maximaal huurbedrag per maand. Het is dus duidelijk dat ook de tabel aangepast zal worden.
Als reden hiervoor is aangegeven dat de inflatie erin verwerkt zal worden. Op het eerste gezicht is er een inflatie-correctie van circa 8% in verwerkt.
Is de WWS-Puntentelling ook van toepassing op bestaande huurcontracten?
Vanaf het eerste moment is door de Minister aangegeven dat het nieuwe systeem alleen van toepassing is op nieuwe huurcontracten met een ingangsdatum van 1 januari 2024 of later. Kortom: alleen bij mutaties na 1 januari 2024 is een verhuurder gehouden aan de nieuwe systematiek te voldoen.
Let op: woningen die nu onder de 142 WWS-punten scoren vallen ook nu al onder de gereguleerde huur.
Wat is de invloed van het Energie-prestatielabel op de WWS-punten van een woning?
In zijn algemeenheid is het beleid erop gericht om per 1 januari 2024 huurwoningen met een hoog energielabel beter te waarderen. Met name de labels A oplopend tot A++++ gaan er in het nieuwe puntenstelsel fors op vooruit.
Tegelijkertijd krijgen woningen met lage labels E, F en G 'strafpunten' ten opzichte van de huidige WWS-Puntentelling.
Hieronder een overzicht van de wijzigingen ten aanzien van de punten voor energie-labels. In deze tabel is de voorgestelde wijziging opgenomen.
| Nu | Wordt | |||
| Label | Eengezinswoning | Meergezinswwoning | Eengezinswoning | Meergezinswwoning |
|---|---|---|---|---|
| A++++ | 52 | 48 | 62 | 58 |
| A+++ | 48 | 44 | 57 | 53 |
| A++ | 44 | 40 | 52 | 48 |
| A+ | 40 | 36 | 47 | 43 |
| A | 36 | 32 | 40 | 36 |
| B | 32 | 28 | 32 | 28 |
| C | 22 | 15 | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 | 14 | 11 |
| E | 8 | 5 | -1 | -1 |
| F | 4 | 1 | -5 | -5 |
| G | 0 | 0 | -10 | -10 |
Wat verandert er aan de waardering voor buitenruimtes van woningen?
In de nieuwe regels staat dat er waarde gehecht wordt aan buitenruimte. Tot nu toe werden buitenruimtes zoals balkons, dakterassen en tuinen wel gewaardeerd maar een grote tuin leverde niet substantieel meer WWS-punten op. In het nieuwe systeem wordt dat heel anders. Per 5m2 krijg je een WWS-punt die kan oplopen tot 11 WWS-punten voor een woning ten opzichte van de huidige waardering. Kortom: dit kan per woning met een tuin als snel oplopen tot substantieel meer WWS-punten dan in het huidige stelsel.
Let op: doordat de woning totaal meer punten krijgt, krijgt hierdoor ook de WOZ-Cap minder invloed!
| Buitenruimte (㎡) | Aantal punten |
|---|---|
| 0 - 5 | 2 |
| 5 - 10 | 4 |
| 10 - 15 | 6 |
| 15 - 20 | 7,5 |
| 20 - 25 | 9 |
| > 25 | 10 - 15 |
Wat ga ik doen? “Koop, behoud, renoveer of verkoop ik mijn verhuurde woningen?”
Om hierin een goede afweging te maken, is het van belang goed te onderzoeken wat de consequenties zijn voor de desbetreffende woningen of woningportefeuille. Hierbij is niet alleen de nieuwe wetgeving voor WWS-punten per 2024 van groot belang. Ook de nieuwe fiscale regels in BOX3 rondom 'excessief lenen' kunnen een rol spelen bij het nemen van de juiste beslissing. Daarom is het van belang nu al aan de slag te gaan en de woningen in beeld te brengen.
Wat kan ik doen om de huur van mijn woningen te optimaliseren?
Om hierin een goede afweging te maken zijn de volgende stappen noodzakelijk:
- Inventarisatie van het huidige aantal WWS-punten van jouw woningen (NU gelijk meer beginnen!)
- In beeld brengen wat er per 1 januari 2024 verandert met de nieuwe regels, en wat de WWS-scores van de woningen zijn in het nieuwe regime. (zie onderaan hoe dit makkelijk kan)
- Inventariseren welke verbeteringen je kan doen aan je woningen. Je kan dan vooral denken aan verduurzaming! Dat levert sowieso veel extra punten op. (zie onderaan dit document hoe dit makkelijk kan)
Met deze stappen heb je de WWS-puntentellingen en de consequenties van de nieuwe regels over verhuur per 1 januari 2024 snel in beeld. (zie onderaan hoe wij je hiermee kunnen helpen)
Waar kan ik de Huurprijstabel WWS-punten per 2024 vinden?
Deze tabel is nog niet beschikbaar. Zodra die beschikbaar is, komt die direct op onze website te staan. Verder zal de berekening van de huurprijzen voor de reeds nu ingevoerde woningen op basis van die nieuwe WWS-puntentabel per 2024 ook direct met één druk op de knop zichtbaar zijn!
Hoe voorkom ik boetes bij foute verhuur? En hoe toon ik aan wat de WWS-punten van mijn woning is?
De aangekondigde boetes zijn nog niet bekend, maar de verwachting is dat die hoog zullen zijn. Het loont dus niet om de regels te overtreden en de boetes op de koop toe te nemen als verhuurder. Kortom: een goede voorbereiding is noodzakelijk om boetes bij verkeerde (lees: te hoge) huurprijzen te voorkomen. De enige oplossing bij het voorkomen van boetes is ervoor te zorgen dat er een goede WWS-inventarisatie gemaakt wordt van de woningen die verhuurd worden.
Met dit rapport kan je dat niet alleen aantonen aan toezichthoudende instanties, maar ook als je de woningen in verhuurde staat wil verkopen, of als je een financiering aanvraagt. Ook bij revisie-gesprekken van hypotheekverstrekkers kan je verwachten dat deze vragen al op korte termijn zullen gaan spelen. Kortom: een goede voorbereiding op deze vragen is van essentieel belang.
Is er nog iets om rekening mee te houden bij de nieuwe berekeningen?
Allereerst is het WWS-puntensysteem in de loop der jaren steeds ingewikkelder geworden. Vooral de WOZ-Cap die per 1 juli 2022 geldt is een component die voor veel hoofdpijn en foutieve berekeningen kan zorgen.
Houdt in ieder geval rekening met de volgende zaken:
De WOZ-waarde van de woningen wordt per Januari 2023 en 2024 uiteraard nog aangepast. Het ligt in de lijn van de verwachtingen dat de WOZ-waarde per januari 2023 sowieso hoger zal zijn dan die van het voorgaande jaar. Dit levert in de meeste gevallen dan ook meer WWS-Punten op.
Let op:
- De WOZ-Cap ligt momenteel op 142 WWS-Punten en wordt opgetrokken naar 187 WWS-Punten. De WOZ-Cap zal hierdoor fors minder, of helemaal geen invloed meer hebben.
- woningen een duurzaamheids-upgrade krijgen en meer punten scoren door een hoger energielabel zal ook de WOZ-Cap op die woningen hoger komen te liggen. Kortom: woningen waarop nu een WOZ-Cap van toepassing is, gaan volgens de nieuwe methodiek meer punten scoren dan alleen de extra punten die het energieprestatie label extra genereert! (Kijk onderaan dit document hoe je dit makkelijk en snel berekend)
- Voor woningen met een tuin kan de WOZ-Cap hierdoor ook minder beperkend gaan werken. Aangezien de woning zonder aanpassingen al met meer WWS-punten gewaardeerd wordt in het nieuwe WWS-puntenstelsel zal de CAP nominaal hoger komen te liggen voor de desbetreffende woning.
Het ligt in de lijn van de verwachtingen dat iedere bank of kredietverstrekker van beleggers een rapport met de impact van de nieuwe regelgeving wil hebben van nieuw te financieren en reeds gefinancierde woningportefeuilles. Net als de eigenaar is een hypotheekverstrekker geïnteresseerd om de toekomstige huurstroom bij mutaties in beeld te hebben. Hierdoor kunnen eventuele risico's ingeschat worden. (Wees hierop voorbereid en neem op tijd actie.Onderaan dit document kan je vinden hoe je dat makkelijk en efficiënt kan doen!)
Tenslotte:
Al met al is er veel werk aan de winkel voor beleggers. Het verhuren en beheren van huurwoningen wordt er dus niet makkelijker op. Om een woningportefeuille met alle ins- &outs in beeld te krijgen, is een goede gedetailleerde inventarisatie noodzakelijk. Maar: naast alle beperkende maatregelen zijn er ook kansen.
Het volledige antwoord op deze vraag en alle andere vragen die jij als belegger voor je kiezen krijgt beantwoorden we graag.
Maak een account aan en je bent en blijft op de hoogte.
- Voor eens en altijd up-to-date
- Snel en eenvoudig
- 100% dataveiligheid
Hoe kan je snel en efficiënt inspelen op de nieuwe regels?
Met Huurprijscheck App direct beginnen met de inventarisatie van woningen volgens het bestaande WWS-puntenstelsel. Als je dit gedaan hebt, kan je straks met één druk op de knop iedere woning herwaarderen volgens het nieuwe stelsel. Kortom: je bespaart veel tijd, en bent als eerste klaar!
Wij wensen je veel sterkte met het in kaart brengen van de consequenties van de nieuwe regelgeving. Met de Huurprijscheck App kan je dat snel, efficiënt en professioneel doen.
Heb je suggesties of vragen?
Stuur dan een e-mail naar: info@huurprijscheck.app
