wat is de WOZ-cap? - Huurprijscheck App

In deze whitepaper leggen we uit:

wat de WOZ-cap juridisch is;
hoe de WOZ-punten voor zelfstandige woonruimte echt worden berekend;
wat er in 2025 en 2026 verandert in die berekening;
waarom de WOZ-cap alleen méér of hetzelfde aantal punten kan genereren in een nieuw jaar, maar nooit punten kan laten dalen door een hogere WOZ-waarde;
en welk ene simpele feit iedere vastgoedprofessional over WWS en WOZ direct moet begrijpen.

1. De juridische basis: wat is de WOZ-cap?

De WOZ-cap is onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor zelfstandige woonruimte. In het Besluit huurprijzen woonruimte en de uitwerking daarvan in het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte is vastgelegd dat het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde in de totale waardering niet groter mag zijn dan 33%. De Huurcommissie formuleert dat expliciet zo. Ook staat daar expliciet bij dat de cap niet geldt voor woningen waarvan de waardering zonder die beperking lager is dan 187 punten. Verder geldt: als een woning zonder cap boven 186 punten uitkomt, maar door toepassing van de cap onder 187 punten zou zakken, dan geldt alsnog een waardering van 186 punten.

Dat zijn juridisch de drie kernregels:

de WOZ-punten mogen maximaal 33% van het totaal vormen voor woningen in de vrije sector;
de cap speelt pas bij woningen die zonder cap op meer dan 186 punten uitkomen;
als de uitkomst door de cap onder 187 zou komen, geldt altijd de maximale middenhuur score van 186 punten.

De WOZ-cap is dus een begrenzingsregel. Het is geen mechanisme dat door een hogere WOZ-waarde ineens punten “afpakt” die een woning al had op andere onderdelen.

2. Hoe worden WOZ-punten in het WWS berekend?

Hier gaat het in de praktijk heel vaak mis. De WOZ-waardering bestaat namelijk niet uit één berekening, maar uit twee onderdelen die bij elkaar worden opgeteld.

Voor zelfstandige woonruimte geldt in de gewone systematiek:

Onderdeel I
de WOZ-waarde gedeeld door een landelijk bedrag per punt

plus

Onderdeel II
de WOZ-waarde gedeeld door het aantal m² van de vertrekken, overige ruimten en parkeerplek type I, en die uitkomst vervolgens gedeeld door een tweede kengetal

De Huurcommissie legt dat ook zo uit: de punten van deze twee onderdelen worden bij elkaar opgeteld; dat levert het puntenaantal op voor het onderdeel WOZ-waarde.

Dat betekent meteen ook iets belangrijks: twee woningen met exact dezelfde WOZ-waarde kunnen tóch een ander aantal WOZ-punten hebben, omdat de oppervlakte in onderdeel II een zelfstandige rol speelt.

3. De berekening in 2025 en 2026

Voor 2025, dus bij WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2024, wordt gerekend met:

Onderdeel I: 1 punt per € 15.329
Onderdeel II: WOZ-waarde / m² / € 242

Voor 2026, dus bij WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2025, wordt gerekend met:

Onderdeel I: 1 punt per € 16.954
Onderdeel II: WOZ-waarde / m² / € 268

De minister heeft daarbij expliciet vermeld dat de gemiddelde verandering van de WOZ-waarden tussen waardepeildata 1 januari 2024 en 1 januari 2025 landelijk 10,6% bedraagt. Daardoor zijn deze bedragen per 1 januari 2026 geïndexeerd.

4. Waarom een WOZ-stijging van ongeveer 10,7% nodig is om ongeveer gelijk te blijven

Nu komt het praktische punt waar veel vastgoedprofessionals de plank misslaan.

Omdat de rekencijfers stijgen, moet de WOZ-waarde óók stijgen om hetzelfde aantal WOZ-punten vast te houden.

Onderdeel I stijgt van € 15.329 naar € 16.954. Dat is een stijging van ongeveer 10,6%.
Onderdeel II stijgt van € 242 naar € 268. Dat is een stijging van ongeveer 10,7%.

Praktisch betekent dit:

Als de WOZ-waarde van een woning in 2026 met minder dan 10,6% à 10,7% stijgt, levert dezelfde woning voor het onderdeel WOZ-waarde in beginsel minder punten op dan in 2025.

Dat is dus niet de WOZ-cap. Dat is simpelweg de jaarlijkse indexatie van de rekensystematiek.

5. Het belangrijkste feitje dat iedere vastgoedprofessional over WWS moet weten

Hier zit misschien wel de belangrijkste les van allemaal.

De WOZ-cap kan alleen optreden als de WOZ-punten meer dan 33% van het totaal dreigen te worden en daardoor in de vrije-sector terecht komt. Anders gezegd: de overige punten moeten dan dus minder dan ongeveer 67% van het totaal zijn.

Daarom is het praktische kerninzicht:

Hoe hoger de bouwkundige en kwalitatieve score van de woning zónder WOZ-punten, hoe irrelevanter de WOZ-cap wordt.

In de praktijk is 125 bouwkundige punten de cruciale zone. Zit je woning al rond dat niveau op de niet-WOZ-onderdelen, dan is een hoge WOZ-waarde niet iets waardoor je “ineens door de WOZ-cap in gereguleerde huur belandt”. De cap kan dan hooguit voorkomen dat extra WOZ-waarde nog verder doorvertaalt in extra punten. De cap is dan dus een plafond op verdere stijging, geen mechanisme dat een woning door een hogere WOZ-waarde terugduwt naar de gereguleerde sector/middenhuur. De onderliggende logica daarvan volgt rechtstreeks uit de 33%-regel van de Huurcommissie.

Zuiver wiskundig kunnen afrondingen aan de rand nog effect hebben in grensgevallen, maar voor de praktijk is dit precies het punt dat bijna iedereen moet begrijpen: een hoge bouwkundige score maakt de WOZ-cap juist minder relevant, niet méér.

6. Waarom de bekende uitspraak feitelijk onjuist is

De uitspraak die we de laatste tijd vaak horen, is:

“Mijn woning valt terug in de middenhuur doordat de WOZ-waarde van mijn woning is gestegen en daardoor de WOZ-cap nu ineens van toepassing is.”

Dat is om twee redenen onjuist.

Ten eerste: de cap knijpt alleen verdere stijging af

De WOZ-cap zorgt er alleen voor dat WOZ-punten niet onbeperkt blijven oplopen. Als een woning door een hogere WOZ-waarde méér WOZ-punten zou krijgen, kan de cap die extra stijging afromen. Maar de cap veroorzaakt niet dat een hogere WOZ-waarde ineens minder totale punten oplevert dan daarvoor.

Ten tweede: lagere WOZ-punten komen meestal door de nieuwe rekencijfers

Als een woning in een later jaar bij dezelfde of licht hogere WOZ-waarde minder WOZ-punten haalt, komt dat meestal doordat de delers in onderdeel I en II zijn verhoogd. Dat blijkt ook uit jullie masterclassvoorbeeld: bij een WOZ van € 304.000 leverde dezelfde systematiek in 2024 nog 34,2 punten op, terwijl dat in 2025 bij 0% WOZ-stijging nog maar 32,4 punten was. Zelfs bij een WOZ-stijging van 5,4% bleef de uitkomst praktisch gelijk rond 34 punten.

Dus: niet de cap, maar de indexatie van de rekencijfers is vaak de echte verklaring.

7.rekenvoorbeelden

Een rekenvoorbeeld van de WOZ-WWS berekening

Neem een zelfstandige woning van 60 m².

2025

· WOZ-waarde: € 300.000

· Onderdeel I: € 300.000 / € 15.329 = 19,57

· Onderdeel II: € 300.000 / 60 / € 242 = 20,66

· Totaal WOZ-punten: 40,23

2026, WOZ stijgt met slechts 5%

· WOZ-waarde: € 315.000

· Onderdeel I: € 315.000 / € 16.954 = 18,58

· Onderdeel II: € 315.000 / 60 / € 268 = 19,59

· Totaal WOZ-punten: 38,17

De WOZ-waarde is dus gestegen, maar de WOZ-punten dalen tóch. Niet door de cap, maar doordat in 2026 met hogere delers wordt gerekend.

Een rekenvoorbeeld zonder WOZ-cap 2025

Neem een woning met:

· 126 punten voor de bouwkundige en overige onderdelen;

· 62 punten voor WOZ-waarde zonder cap. (62 WWS punten ≤ 33%)

Dan is de bruto waardering:

· 124 + 64 = 188 punten

Omdat de woning zonder cap boven 186 punten uitkomt, moet je toetsen of het WOZ-deel meer dan 33% van het totaal uitmaakt. In dit voorbeeld is 62 van 188 ongeveer 32,9%, dus de WOZ-cap grijpt niet in.

De les is dus simpel:

· zonder cap: 188 punten;

· een nóg hogere WOZ-waarde zou de woning in dat geval niet verder laten stijgen;

· maar die hogere WOZ-waarde maakt de woning ook niet “extra lager” dan die cap-uitkomst.

Een rekenvoorbeeld van zonder WOZ-Cap in 2026, naar met WOZ-Cap in 2026

Voorbeeld: 188 punten in 2025 → in 2026 is er een hogere WOZ en daardoor WOZ-cap

Dit is een praktijkvoorbeeld dat precies laat zien waar het vaak misgaat in de interpretatie van de WOZ-cap.

Situatie 2025 (zonder WOZ-cap)

· Bouwkundige punten: 126 (blijven gelijk als in 2025)

· WOZ-punten: 66

· Totaal: 192 punten

De woning zit in 2026 boven de 186 punten, en is dus in de vrije sector.

Het WOZ-aandeel ligt nu alleen boven de 33% en leidt hier dus tot een effectieve correctie

Nieuwe berekening:

· Bouwkundige punten: 126 (zelfde als in 2025)

· WOZ-punten: 66 = 34,38% e> 33% = 63 punten!

· Totaal zonder met cap: 189 punten

De standaard WWS punten voor de WOZ-Waarde ligt in 2026 boven de 33%-grens en dus is WOZ-cap van toepassing, dus worden de WOZ-punten gemaximaliseerd op 33% van het totaal. Dit betekend omgekeerd dat 67% van de WWS punten moet bestaan uit de bouwkundige eigenschappen van de woning. Die zijn 126, en dus mag je maximaal 63 WWS punten meerekenen voor de WOZ-Waarde.

Kortom:

De WOZ-cap zorgt er alleen voor dat de extra WOZ-punten niet verder doorwerken

Met andere woorden:

De WOZ-cap is een rem op verdere stijging, geen mechanisme dat een woning door een hogere WOZ-waarde “terugduwt” in een lager segment.

Het gevolg is dan niet dat de woning door de hogere WOZ-waarde “extra terugvalt”, maar dat de WOZ-punten worden begrensd.

De les is dus simpel:

· zonder cap: 192 punten;

· met cap: 188 punten;

· een nóg hogere WOZ-waarde zou de woning in dat geval niet verder laten stijgen;

· maar die hogere WOZ-waarde maakt de woning ook niet “extra lager” dan die cap-uitkomst.

8. Wat de WOZ-cap dus wél en niet doet

De WOZ-cap doet wél:

begrenzen hoeveel invloed WOZ op het totaal mag hebben;
voorkomen dat woningen vooral door hoge marktwaardes in een hoger segment komen;
in sommige gevallen een bruto score boven 186 terugbrengen naar 186.

De WOZ-cap doet níet:

WOZ-punten laten dalen omdat de WOZ-waarde stijgt;
bouwkundige punten afpakken;
verklaren waarom een woning bij gelijkblijvende WOZ toch minder WOZ-punten haalt in een nieuw jaar.

9. Conclusie

De WOZ-cap is juridisch helder, maar wordt in de markt vaak verkeerd uitgelegd.

De kern is:

WOZ-punten bestaan uit twee onderdelen, niet één;
in 2025 reken je met € 15.329 en € 242;
in 2026 reken je met € 16.954 en € 268;
daardoor moet de WOZ-waarde grofweg 10,6% tot 10,7% stijgen om ongeveer hetzelfde aantal WOZ-punten te behouden;
de WOZ-cap kan alleen voorkomen dat hogere WOZ-waardes nog méér punten opleveren;
de cap kan niet verklaren dat een woning door een hogere WOZ-waarde ineens “terugvalt”.

En misschien is dit wel de belangrijkste zin voor iedere vastgoedprofessional:

“Een hoge WOZ-waarde is geen mechanisme waardoor een woning door de WOZ-cap ineens terugvalt; de cap is slechts een rem op verdere stijging van WOZ-punten.”

Dat is niet een mening. Dat is gewoon hoe de systematiek werkt.

10. De plannen van de minister

De WOZ-cap wordt naar verwachting aangepast. Het is – voor zover het op dit moment duidelijk is – de bedoeling dat de WOZ-Cap in de plannen van de minister nog wel blijft en de woningen laat terugvallen in de middenhuur, echter is het de bedoeling dat je dan niet terugvalt naar 186 punten, maar de woning mag verhuren volgens de WWS puntentabel die doortelt tot boven de 187 punten.

Dit betekend in het voorbeeld van een woning waarin de WOZ-cap van toepassing is het volgende:

Situatie 2026 (WOZ-cap)

· Bouwkundige punten: 123

· WOZ-punten: 66 (> 33%!)

· Totaal: 189 punten

De woning zit in 2026 boven de 186 punten, maar de WOZ-WWS punten zijn meer dan 33%. Dan geld de volgende methode:

- Valt de woning terug tot onder de 187 WWS punten als de WOZ-WWS punten slechts voor 33% mogen meetellen? Dan houdt je de prijs van de puntentabelstaffel aan. In dit geval is dat voor 189 WWS punten € 1248,65 (dit is anders dan voorheen!)

- Valt de woning niet terug tot onder de 187 WWS punten als de WOZ-WWS punten slechts voor 33% mogen meetellen? Dan is en blijft de woning een vrije-sector woning.

Maar er gaat toch nog meer wijzigen? Dat klopt, onder andere verwachen we:

- dat de puntenaftrek (5 WWS) voor woningen zonder buitenruimte komt te vervallen.

- De nieuwbouw-opslag verlengd wordt.

11. Hoe spelen wij hierop in?

Uiteraard zorgen wij (www.huurprijscheckapp) ervoor dat ons systeem altijd up-to-date is. Dit is een verantwoordelijkheid die volgt uit onze marktpositie in Nederland.

Maar naast het up-to-date houden van onze software zorgen wij er ook voor dat je met één druk op de knop je hele portefeuille kan herberekenen als er wijzigingen zijn die geen extra datainvoer vereisen. Kortom: je hebt dan:

- Binnen no-time inzicht in de nieuwe situatie in je portefeuille

- Ziet de (waarde-) effecten van wetswijzigingen in een handomdraai

- Hebt alle PDF puntenrapporten direct beschikbaar

Maar ook kennisdeling is een thema waar wij ons op toeleggen.

Tot slot:

We hebben met deze whitepaper een feitelijke weergave gegeven van de effecten van de WOZ-Cap die rekenkundig en juridisch hout snijdt. Je weet nu wat er in 2025 en 2026 verandert in die berekening. Leuk of niet-leuk, wij houden het graag bij de feiten. Doe er je voordeel mee!

Altijd op de hoogte blijven van de laatste wet en regelgeving rond de verhuur van woningen? Maak een gratis account aan op:

Huurprijscheck.app