Wetsvoorstel "vaste huurcontracten" Zomaar een onbenullig voetnootje?, of een wet met grote gevolgen?

Op 14 November 2023 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel "Vaste Huurcontracten". Deze zal ingaan op 1 januari 2024. Reeds lopende huurcontracten van tijdelijke aard zullen gerespecteerd worden.

Wat behelst deze wet en wat zijn de gevolgen van deze wetgeving voor de woningmarkt en voor jou als belegger?

Allereerst is het goed om de voorgenomen wijziging helder voor ogen te hebben. In de huidige situatie is het zo dat huurcontracten ook voor onbepaalde tijd afgesloten mogen worden met een beroep op de wet ‘doorstroming huurmarkt’*. Deze wet voorziet erin dat je huurcontracten mag afsluiten van maximaal 2 jaar. Verlenging van een dergelijk tijdelijk huurcontract, betekent dat het huurcontract op basis van dwingend recht dan altijd automatisch verlengd voor onbepaalde tijd**.

De tweede kamer heeft op 16 mei 2023 een wetsvoorstel aangenomen dat ingediend was door de Tweede Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (ChristenUnie). Hiermee behoren tijdelijke huurcontracten per 2024 tot het verleden. Dit voorstel is echter begin september 2023 gestrand in de eerste kamer. Zij is namelijk van mening dat deze wetgeving ziende op de demissionaire status van het kabinet onvoldoende urgent is om door te voeren. Het is nu afwachten hoe het verder gaat met dit wetsvoorstel.

Wat zijn de consequenties van deze wet voor de woningmarkt?

Het wetsvoorstel is gemaakt met als doel dat huurders bescherming krijgen en niet om de twee jaar op zoek moeten naar een nieuw onderkomen. Op zich is dit een goed streven want een huis moet voelen als een ‘thuis’ en niet als een tijdelijke verblijfplaats. Toch is het te makkelijk om de tijdelijke huurcontracten die heel bewust ingevoerd zijn niet zomaar te schrappen. De wet ‘doorstroming huurmarkt’ is bewust ingevoerd om de doorstroming op de huizenmarkt te bevorderen. En die wetgeving heeft daar ook daadwerkelijk aan bijgedragen.

Wat was de situatie zo’n twee jaar geleden?

Tot 2020 was de krapte op de woningmarkt al heel groot en waren projectontwikkelaars en gemeenten vol enthousiasme aan het plannen maken, bouwen en transformeren. Totdat..... de oorlog in Oekraïne begon. Hierdoor werd de economie ontregelt, steeg de inflatie en daarmee ook de rente.

Een voorbeeld uit de praktijk:

Een jong gezin in een huurwoning (al dan niet met een tijdelijk huurcontract) betaalde in de grote stad voor een kleine woning € 1200,= aan netto huur. In die tijd kon je met de lage rente een koopwoning met tuin kopen buiten de stad voor ca € 400k tegen een netto maandlast van ca € 900,=. Voor dit jonge gezin waren er twee belangrijke redenen om die stap te overwegen:

• Lagere maandlasten a € 300,= (€ 3600,= per jaar!)
• De woningen stegen in waarde en resulteerde in vermogensopbouw

Het resultaat hiervan is meer doorstroming op de woningmarkt.

Maar welke afweging maakt dit gezin vandaag in 2023?

De netto huur van € 1200,= is inmiddels gestegen tot circa 1300,=. Dat is circa 9 á 10% meer dan drie jaar geleden. Hun inkomsten zijn overigens toegenomen met ca 11,3% (bron cbs). Bij een inkomen van € 70k bruto in 2020 betekent dit in 2023 € 79k bruto. Netto zal dit jaarlijks ca € 5k zijn en dus ruim € 400,-= netto per maand. Als je nu diezelfde woning met tuin wil kopen, ga je met de huidige rente al gauw € 1400,= aan netto woonlasten betalen. Tegelijkertijd kan het zijn dat de plannen voor regulering van de huur (wetsvoorstel betaalbare huur) ervoor gaat zorgen dat de huur naar beneden bijgesteld gaat worden. Voor dit jonge gezin, zijn er ineens hele andere overwegingen:

• Kopen leidt sowieso tot hogere maandlasten.
• De prijzen op woningmarkt staan onder druk, dus vermogensopbouw is daarmee ook onzeker.
• De huur gaat mogelijk naar beneden door de regulering.

In de huidige situatie zal een gezin zelfs zonder regulering zich nog wel drie keer achter de oren krabben voordat men een woning gaat kopen.

Wat zijn hiervan de consequenties?

Het is duidelijk dat vrijwel alle argumenten voor huurders om over te gaan tot het kopen van een koopwoning inmiddels verdwenen zijn. Op het eerste gezicht lijkt dat de huurmarkt niet te raken. Er zijn ca 3,4mio huurwoningen en die zijn bewoond en die blijven bewoont er is alleen minder doorstroming.

Wat is het effect van de wet ‘vaste huurcontracten’?

De wet vaste huurcontracten zal de doorstroming die juist nu bevordert moet worden, verder tot stilstand brengen. In de media klinkt het uiteraard goed om de verhuurders, huisjesmelkers en pandjesbazen hun macht te ontnemen. Niemand wil zijn huis onder dwang verlaten. Maar leidt de huidige wet doorstroming wel tot veel beëindigingen van huurcontracten? Het antwoord daarop is: JA, nu wel! Het is inderdaad zo dat veel verhuurders huurcontracten beëindigen. Maar dat was helemaal niet zo voordat de overheid kwam met de reguleringsplannen.

Wat maakt dat verhuurders in 2023 wel een huurovereenkomst willen beëindigen?

Allereerst horen wij in de markt dat verhuurders altijd maar één argument hadden om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten met een nieuwe huurder, namelijk:

Is deze huurder goed?

Houdt deze huurder mijn gerenoveerde, dure woning waarvoor ik gespaard heb en risico genomen heb netjes en betaald die de huur? En dat is logisch aangezien een verhuurder in de huidige wet- en regelgeving geen enkele bescherming van de overheid geniet als er problemen zijn van wanbetaling, illegale praktijken of het onzorgvuldig omgaan met een huurwoning! De voorbeelden van woningen die na twee jaar vrijkomen en vrijwel volledige opgeknapt moeten worden zijn legio! Vrijwel alle verhuurders zouden ervoor kiezen huurcontracten met goede huurders wederom te verlengen. Geen enkele verhuurder zit immers te wachten op mutaties van huurders met kosten van tijdelijke leegstand en verhuurbemiddelingskosten tot gevolg!

Wat is de overweging van een verhuurder in 2023 met alle nieuwe plannen van de overheid voor de woningmarkt?

Alle woningbeleggers verhuren woningen om een rendement te halen dat de inflatie dekt en dat iets meer rendement genereert dan de rente die je bij de bank kan krijgen.

Tot 2022 was de rekensom als volgt:

Aankoop+Overdrachtsbelasting:	€ 300.000,=
Huurstroom 12x €1200,00	€    14.400,=
Kosten (VVE/Verz/Onderhoud)	€      2.500,=
Rente 3,5% x € 225k (75%LTV)	€      7.875,=
Netto cashflow	€      4.025,= ( 5,37% rendement op EV)

In 2023 is de rekensom als volgt: (Inflatiecorectie en zonder regulering)

Aankoop+Overdrachtsbelasting:	€ 300.000,=
Huurstroom 12x €1236,00	€    14.832,=
Kosten (VVE/Verz/Onderhoud)	€      2.750,=
Rente 6,5% x € 225k (75%LTV)	€     14.625,=
Netto cashflow	€      -2.543,= ( -3.39% rendement op EV)

In 2024 wordt de rekensom als volgt: (incl inflatiecorrectie en invoer regulering)

Aankoop+Overdrachtsbelasting:	€ 300.000,=
Huurstroom 12x €1050,00	€    12.600,= (bijgestelde huur obv WWS)
Kosten (VVE/Verz/Onderhoud)	€      2.750,=
Rente 6,5% x € 225k (75%LTV)	€     14.625,=
Netto cashflow	€      -4.775,= ( -6.37% rendement op EV)

Bovenstaande rekensom laat zien dat de rekensommen per 2023 er ineens heel anders uitzien. In de voorbeelden is gerekend met een financiering van 75%.

Waar moet ik als verhuurder rekening mee houden als ik geen financiering op mijn woningportefeuille heb?

Als je geen hypotheek op je verhuurde woningen hebt, lijkt er weinig aan de hand. De huurder betaald netjes de huur en zorgt goed voor je woning. Toch is het schijn dat bedriegt…. De kasstroom zal hetzelfde blijven, maar wat is de waarde van de woningportefeuille in verhuurde staat vandaag de dag met een rente van 6-8%? Tot 2021 was de rente voor beleggers laag en liep de waarde van het vastgoed langzaam maar zeker ieder jaar op. Nu de rente substantieel hoger is, zal een potentiële koper van de woningportefeuille kijken naar het rendement. Met een hogere rente kan een koper alleen een positief rendement maken als de aankoopprijs fors lager ligt. Kortom: de waarde van vastgoed in verhuurde staat is in 2023 fors lager dan tot 2021 het geval was.

Kortom: de ‘wet vaste huurcontracten’ zorgt ervoor dat huurders langer in de woning zullen blijven en als een huurder er altijd blijft wonen, betekend dit een forse daling van de waarde van de woningportefeuille. Met de invoering van de wet “vaste huurcontracten” betekend dit dus dat de waarde van je woningportefeuille direct met 20-30% vermindert op het moment dat je een handtekening onder een nieuw verhuurcontract zet.

Een handtekening onder een vast huurcontract kan heel duur zijn….

Wij wensen alle verhuurders veel sterkte bij het maken van de juiste afwegingen in deze roerige tijden en hopen dat wij met deze blog hieraan een goede bijdrage hebben geleverd.

Ondertussen helpen wij onze klanten met het in beeldbrenger van hun woningen en zullen wij eventuele nieuwe plannen daarna direct verwerken in de software. Onze klanten zijn ook dan als eerste op de hoogte van de consequenties van toekomstige plannen.

Wil jij in deze onzekere tijden ook goed voorbereid zijn op wat komen gaat?

kijk dan op onze site www.huurprijscheck.app en plan een gratis demo in!

Met vriendelijke groet,

HUURPRIJSCHECK.APP

Alexander Visser

PS:

Aan de wet ‘doorstroming huurmarkt” zijn strenge eisen verbonden met betrekking tot het huurcontract en de wijze van beëindiging van het huurcontract. Laat je hierover vooraf goed informeren.

PS:

Er zijn (beperkt) mogelijkheden om het tijdelijke huurcontract bij verlenging wederom voor bepaalde tijd te laten ingaan d.m.v. een vaststellingsovereenkomst. Wij raden je aan jezelf hierover vooraf goed te laten informeren door een jurist.

NB: De blog is met grote zorg geschreven. Hierbij is gebruik gemaakt van de kennis van dat moment. De wet- en regelgeving wijzigt keer op keer en kan in gemeentes afwijken van landelijke wetten en regels. Wij raden u met klem aan om geen besluiten te nemen op grond van de tekst van deze blog maar altijd een adviseur in de armen te nemen en de meeste recente wet- en regelgeving alsmede wetsvoorstellen ter hand te nemen.

Heb je suggesties of vragen?
Stuur dan een e-mail naar: info@huurprijscheck.app