Wet “betaalbare huur” aangenomen en gaat al in op 1 juli 2024 Is huur überhaupt wel duur? Hoe in Den Haag 'appels met peren' worden vergeleken.
Na maanden politiek getouwtrek heeft de Eerste Kamer vandaag ingestemd met de zeer omstreden wet 'betaalbare huur'. Een wet met een haast historische inhoud door de vergaande regulering van huurprijzen van een groot deel van woningen die verhuurd worden door particuliere beleggers en fondsen.
De wet zal ertoe zal leiden dat een groot deel van de huidige woningen in de vrije sector voortaan zullen kwalificeren als een 'middenhuur-woning'.
Deze woningen waarvan de huurprijs voorheen door marktwerking tot stand kwam, zullen vanaf genoemde datum bij mutatie een gereguleerde huurprijs hebben bij mutatie (nieuwe verhuur). De huurprijzen zullen in de meeste gevallen fors lager zijn dan de huurprijzen die voor deze woningen op dit moment zullen gelden. Op het eerste gezicht zal dit de vele huurders in ons land als muziek in de oren klinken. Wat waren ook alweer de argumenten voor deze wet, en zal de wet daadwerkelijk het gewenste effect hebben. Kortom: hoe lang zal het feestje duren?
Argumenten voor de wet
Demissionair min. Hugo de Jonge kreeg bij zijn aanstelling in het kabinet Rutte IV (bestaande uit: VVD, CDA, D66 en Christenunie) op 10 januari 2022 een duidelijke missie mee: excessen in de huursector aanpakken en de snelle stijging van de huren en koopprijzen op de woningmarkt moeten gestopt worden en last-but-not-least: er moeten veel meer woningen bijkomen, dus is een toename van nieuwbouw dingend noodzakelijk.
Geldt de wet alleen voor zelfstandige huurwoningen, of ook voor onzelfstandige huurwoningen, zoals kamerverhuur en/of studentenwoningen?
Eén van de grote misverstanden onder verhuurders is dat de wet alleen geldt voor zelfstandige woningen en kamerverhuur blijft zoals het altijd was. Het tegengestelde is echter waar. Met name de verhuur van studentenkamers en/of gedeelde woningen zal ingrijpend veranderen. Waar deze voorheen vrijwel ongereguleerd verhuurd konden worden in combinatie met tijdelijke huurcontracten, zal dat nu anders zijn. Naast de wet 'betaalbare huur' die het WWS-stelsel ook dwingend maakt voor studentenwoningen, woningdelers en studio's, is ook de wet 'vaste huurcontracten' per 1 juli 2024 van kracht. Deze wet verbiedt het afsluiten van huurcontracten voor bepaalde tijd.
Aanpak Minister de Jonge vanaf 2022
Reeds vlak na de installatie van het nieuwe kabinet werd duidelijk dat de minister zijn eerste missie: excessen op de huurmarkt en het werken aan betaalbare huurprijzen met een eenvoudige wet kon realiseren. In de zomer van 2022 liet de minister weten dat hij van plan was een zgn. 'middenhuur regulering' in te willen voeren, waarmee huurprijzen van overheidswege ‘gedrukt’ zouden worden met huren tot maximaal €1000,00. Een eenvoudige, haast simplistische wijze om de gestelde doelen te bereiken. En zo redeneerde Minister Hugo de Jonge: doordat veel beleggers - in zijn woorden vaak ‘malafide’ verhuurders genoemd - hun bezit zouden gaan verkopen zou dit leiden tot meer aanbod van koopwoningen, en dus goed nieuws voor starters op de woningmarkt. Op het eerste gezicht een korte snelle klap en de missie is geslaagd…
Deze plannen zijn meerdere malen aangepast en uiteindelijk na diverse aanpassingen in een wetsvoorstel 'betaalbare huur' vastgelegd. De wet omvat onder andere:
- Doortrekken verplichte WWS tot 186 punten met een maximale huur á € 1165,81. (prijspeil juli 2024)
- Verduurzaming huurwoningen wordt aangemoedigd door meer punten voor hogere E-labels en een huurkorting op lagere labels.
- WWS is niet langer 'afdwingbaar' na klachten van huurders bij de Huurcommissie, maar wordt 'dwingend recht' waarbij de gemeenten belast worden op toezicht op naleving.
- De wet voorziet in een beperkte overgangsregeling voor lopende huurcontracten.
De gevolgen voor de huurmarkt op iets langere termijn
Alles is begonnen met het idee dat er meer betaalbare woningen gebouwd moeten worden om de groei van de bevolking en de daarmee samenhangende vraag naar meer woningen bij te houden. En de vraag is nu heel concreet: draagt deze wetgeving bij aan meer woningen?
Het 'drukken' van de huurprijzen drukt uiteraard ook direct de inkomsten voor beleggers en ontwikkelaars. En juist die rendementen zijn van groot belang om een investeringen te rechtvaardigen. Kortom: als beleggers, particulier of een pensioenfonds geen rendement maakt, zullen die niet investeren in de realisatie van huurwoningen en dus zal het woningtekort netto toenemen.
De gevolgen voor woningkopers en starter op iets langere termijn
De verwachting dat het tekort van huurwoningen verder toe zal nemen, heeft onherroepelijk een prijsopdrijvend effect op de koopprijzen van woningen. De vraag naar woonruimte zal verder groeien. Woningzoekers die geen huurwoning kunnen bemachtigen zullen dan ook uitwijken naar een koopwoning. De dalende trend in de hypotheekrente zal daar ook aan bijdragen.
Prijsopdrijvend effect
Zoals het altijd al geweest is, zo zal het nu ook gaan: een relatief lage hypotheekrente en een licht stijgende huizenprijs in een vraag gedreven markt zal de prijzen verder laten stijgen. Woningkopers zijn namelijk altijd beleggers, want ook particuliere kopers van een woning voor eigen gebruik, kopen liever een woning dan dat men huurt. Reden? Een woning stijgt in waarde en de hypotheekrente is aftrekbaar.
Is huren dan zo duur
Een goed en eerlijk vergelijk tussen de kosten van het kopen van een woning en het huren van een woning wordt slechts door weinigen gemaakt.
INVESTEERDER
| Woningprijs | € 300.000 |
| Overdrachtsbelasting 10,4% | € 31.200 |
| Overige kosten, notaris e.d. | € 1.000 |
| Totaal investering | € 332.200 |
| Rente 5,5% over 60% | € 10.962 |
| VVE/Onderhoud p.jr | € 1.800 |
| Totaal kosten per jr. | € 12.762 |
| Huurinkomsten | € 12.000 / 12 maanden = € 1000,00 per maand |
| Rendement | € 762 -/- |
| Rendement op vermogen | 5,00% -/- |
EIGEN BEWONING
| Woningprijs | € 300.000 |
| Overdrachtsbelasting 0 tot 2% | € 6.000 |
| Overige kosten, notaris e.d. | € 1.000 |
| Totaal investering | € 307.000 |
| Rente 3,8% over 100% | € 11.666 |
| Fiscaal voordeel/aftrekpost | € 5.249 -/- |
| VVE/Onderhoud p.jr | € 1.800 |
| Totaal kosten per jr | € 8.217 / 12 maanden = € 684,75 per maand |
Is huur echt zo duur?
Bovenstaand vergelijk maakt duidelijk dat er sprake is een ongelijke vergelijking.
- Ten eerste betalen particuliere beleggers en beleggingsfondsen een hogere rente en dienen ook zelf ca 40% eigen vermogen in te brengen.
- Ten tweede ontvangen particuliere kopers van woningen een fiscaal voordeel door de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, zijnde de grootste kostenpost bij financiering van een woning.
Kortom,
Huren is niet duur, maar kopen is onevenredig goedkoop dankzij fiscale voordelen!
Kopers van een woning worden fiscaal fors bevoorrecht, waardoor iedere objectieve vergelijking tussen huurprijzen en de kosten van het kopen van een eigen woning te allen tijde mank zal gaan.
Tenslotte
Vanuit www.huurprijscheck.app zijn wij tegen de wet 'betaalbare huur'. Tegelijkertijd kunnen wij niet om de wet en regelgeving heen en hebben wij ons ten doel gesteld om verhuurders, makelaars, beleggers en taxateurs te helpen in deze nieuwe realiteit.
Zo kan je met behulp van www.huurprijscheck.app:
Binnen 5 minuten:
- Een WWS puntentelling maken
- Een pdf-rapport uitdraaien voorzien van foto's
- Een optimalisatie uitdraaien
En verder:
- Jaarlijks met één druk op de knop je portefeuille updaten voorzien van de nieuwe WOZ-waardes
- Je portefeuille uploaden d.m.v. CSV-uploads
- De consequenties van de wet 'betaalbare huur' in beeld brengen voor heel je portefeuille
