Wet "betaalbare huur" - Is er zoet na het zuur? Is er zoet na het zuur?

Geldt de wet alleen voor zelfstandige huurwoningen, of ook voor onzelfstandige huurwoningen, zoals kamerverhuur en/of studentenwoningen?

Eén van de grote misverstanden onder verhuurders is dat de wet alleen geldt voor zelfstandige woningen en kamerverhuur blijft zoals het altijd was. Het tegengestelde is echter waar. Met name de verhuur van studentenkamers en/of gedeelde woningen zal ingrijpend veranderen. Waar deze voorheen vrijwel ongereguleerd verhuurd konden worden in combinatie met tijdelijke huurcontracten, zal dat nu anders zijn. Naast de wet 'betaalbare huur' die het WWS-stelsel ook dwingend maakt voor studentenwoningen, woningdelers en studio's, is ook de wet 'vaste huurcontracten' per 1 juli 2024 van kracht. Deze wet verbiedt het afsluiten van huurcontracten voor bepaalde tijd.

Afdwingen of dwingend WWS?

Waar het WWS-systeem voorheen uitsluitend afdwingbaar was via een procedure bij de Huurcommissie, veranderd dit nu. Met ingang van de wet 'betaalbare huur' zal de wet een dwingend karakter krijgen. De toezicht van de naleving op de wet zal primair bij de lokale gemeente liggen en niet langer bij de Huurcommissie.

Wat zijn de consequenties voor bestaande huurcontracten?

De regulering zal uitsluitend van toepassing zijn op nieuwe huurcontracten met een ingangsdatum na invoer van de wetgeving waarbij de woning in het middensegment scoort qua WWS-punten. Dit is anders dan in het eerdere wetsvoorstel. Kortom: voor huurcontracten die afgesloten zijn vóór invoer van de wetgeving zal de wet niet gelden.

Voor woningen die qua WWS-punten onder de sociale huurgrens scoren, zal de wet betrekking hebben op bestaande, reeds lopende huurcontracten. Voor deze contracten zal een overgangsperiode gelden, waarbij de gemeente pas na één jaar na de inwerkingtreding van de wet kan ingrijpen.

Wat behelst de modernisering WWS?

Het WWS-stelsel is ingevoerd in de jaren '70 met als doel om de sociale huurwoningen te reguleren. Het WWS-stelsel is naderhand in de basis ongewijzigd gebleven en was dan ook dringend aan een update toe. De wensen en eisen die vandaag de dag aan een woning gesteld worden, zijn namelijk evident anders dan in de jaren '70. De wet 'betaalbare huur' voorziet dan ook een modernisering van de berekening van de WWS-punten op met name de volgende onderdelen:

• WOZ-Cap: de cap op de WOZ wordt verhoogd van 142 naar 187 punten, wat betekent dat de WOZ-waarde bij een woning met minder dan 187 punten volledig meeweegt, maar bij een woning met meer dan 186 punten de verhuurder de WOZ-waarde niet meer dan 33 procent mag laten meetellen. Wel gaat gelden dat wanneer een woning terugvalt van het hoge naar het lage- of middensegment, deze woning terugvalt naar de bovengrens van het middensegment (186 punten).
• Nieuwe berekening WOZ-punten: De rekenmethodiek voor het berekenen van het puntenaantal voor de WOZ verandert waardoor er minder punten worden toegekend. In de nieuwe situatie krijg je 1 punt per € 14.543,- WOZ plus 1 punt per € 229,- over de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van de woning.
• Weging van het energielabel: Het energielabel gaat zwaarder meewegen in het nieuwe stelsel. Dit heeft voor- en nadelen. Woningen met een label A of hoger krijgen extra punten, terwijl woningen met een label E, F of G worden afgewaardeerd. Monumenten zijn uitgezonderd van negatieve punten op het energielabel. De afwaardering op slechte labels is daarbij nog zwaarder dan in de eerdere wetsvoorstellen. De puntenaftrek bij slechte labels die zowel voor eengezins- als meergezinswoningen geldt bedraagt: label E (-4), label F (-9), label G (-15).
• Wijzigingen van het aantal WWS-punten voor de buitenruimtes: In de basis geldt dat buitenruimtes beter gewaardeerd worden in het nieuwe stelsel. Op dit moment wordt de buitenruimte van een woning gewaardeerd met 2 punten per 25m2. Met de wetswijziging zijn de minimale eisen aan de lengte of breedte van buitenruimtes komen te vervallen. De berekening wordt 2 punten + 0,35 per m2 met een maximum van 15 punten op de totale buitenruimte. Indien er geen buitenruimte is geldt nog steeds de aftrek van -5 punten. Deze aftrek is overigens alleen van toepassing als er ook geen gemeenschappelijke buitenruimte van toepassing is.
• Extra WWS-punten voor luxe voorzieningen: De wet 'betaalbare huur' waardeert een aantal voorzieningen die voorheen niet meegerekend werden. Hierdoor kan een woning extra WWS-punten scoren. De extra voorzieningen zijn onder andere: extra wastafel in slaapkamer, wandcontactdoos in de badkamer, kokendwaterkraan (bijv. Quooker) in de keuken, parkeerplaats, laadpaal voor de auto, airco mits die voorzien is van een verwarmingsfunctie.
• Wijzigingen in de monumententoeslag: Voorheen kregen rijksmonumenten standaard 50 punten in het WSS. Dit komt met de 'wet betaalbare huur' te vervallen. In plaats daarvan komt een huurprijsopslag op de maximale huur. De maximale huurprijsopslag wordt verhoogt van 30% naar 35%, geldend voor alle Rijksmonumenten.

Wat is de "Nieuwbouw opslag" in de wet 'betaalbare huur'?

De wet voorzien in een prijsopslag voor nieuwbouwprojecten en door transformatie nieuw toegevoegde. Deze nieuwbouw opslag bedraagt 10% op de maximale huur volgens de WWS-punten. Deze opslag geldt uitsluitend voor nieuwe middenhuurwoningen en dus niet voor het laagsegment (sociale sector). Ook woningen die door transformatie verkregen zijn vallen onder de nieuwbouwopslag. De nieuwbouw opslag zal gelden voor huurwoningen waarvan de bouw voor 1 januari 2028 wordt gestart. (dit is een wijzigingen ten opzichte van de eerdere wetsvoorstellen) De termijn waarbinnen deze nieuwbouwopslag van toepassing is bedraagt twintig jaar. Na afloop hiervan zullen deze woningen terugvallen in het dan geldende woningwaarderingsstelsel.

Wat verandert er met betrekking tot de huurprijsstijging & huurindexatie

De jaarlijkse huurprijsstijging voor nieuwe huurcontracten in het middensegment wordt gemaximeerd op CAO-loonontwikkeling + één procentpunt. Deze stijging kan echter niet leiden tot een huurprijs hoger dan de maximale huurprijs volgens het WWS.

Tot wanneer geldt de wet 'betaalbare huur'?

De wet 'betaalbare huur' is onderhevig aan een evaluatie binnen vijf jaar, inclusief wijzigingen in het Besluit huurprijzen woonruimte. Specifiek zal elke vijf jaar het middensegment van de huurmarkt worden beoordeeld. De evaluatie zal focussen op de betaalbaarheid van huurwoningen voor middeninkomens, investeringen in nieuwbouw en duurzaamheid van middeldure huurwoningen door verschillende partijen, effecten op de huurmarkt en kansen voor diverse groepen woningzoekenden, uitvoerbaarheid voor instanties zoals de Huurcommissie en gemeenten, en andere effecten voor huurders en verhuurders. Eventuele aanpassingen zullen worden gemaakt indien nodig.

Kan de wet tussentijds worden aangepast, of is de wet definitief?

Hoewel de wet in de Tweede Kamer is aangenomen, zijn sommige fracties bezorgd dat deze problemen zou kunnen veroorzaken in plaats van oplossingen te bieden voor de krapte op de woningmarkt. Daarom wordt nauwlettend toegezien op de ontwikkeling van het aantal middeldure huurwoningen in de komende jaren. Indien nodig zal het WWS-stelsel en de waardering van woningen en bepaalde kenmerken worden aangepast om beter in te spelen op regionale verschillen.

Hoe kan je de WWS-punten berekenen op basis van de wet 'betaalbare huur'?

Veruit de makkelijkste manier is om een account aan te maken op www.huurprijscheck.app en daar alle data van je woning in te voeren. Maak nu de WWS berekening o.b.v. de wet 'betaalbare huur' die per 1 juli 2024 van toepassing is.